“Appalti pubblici: dall’1 luglio entra in vigore il BIM - ruolo dell’avvocato tra contratti digitali, responsabilità e contenziosi”

 

A decorrere dal 1° luglio 2025 il BIM negli appalti pubblici diventa obbligatorio per tutte le opere sopra 2 milioni di euro, in base all’articolo 43 del Codice dei contratti pubblici integrato dall’O.P.C.M. n. 107 del 23.12.2024.

Il Building Information Modeling (BIM) non è solo uno strumento digitale: è una vera e propria rivoluzione nel settore degli appalti pubblici, che incide su progettazione, esecuzione, gestione e - soprattutto – contrattualistica.

In questo scenario, il ruolo dell’avvocato negli appalti pubblici diventa decisivo: occorre conoscere le implicazioni giuridiche del BIM per redigere contratti efficaci, prevenire contenziosi e tutelare gli interessi di imprese e stazioni appaltanti.

Il BIM è una metodologia di digitalizzazione dei processi edilizi, che consente di creare un modello informativo tridimensionale dell’opera e viene utilizzato per gestire in modo integrato:

.- la progettazione tecnica,

.- la pianificazione dei lavori,

.- la manutenzione e gestione dell’opera pubblica.

Il modello BIM è condiviso tra tutti gli attori dell’appalto (impresa, progettista, RUP, direzione lavori) e contiene dati strutturati che accompagnano l’opera per tutto il suo ciclo di vita.

Il BIM modifica la struttura del contratto pubblico e introduce nuovi obblighi legali:

condivisione e gestione dei dati digitali,

responsabilità tra più operatori economici,

clausole su interoperabilità, modelli informativi, revisione e accesso ai dati.

Per questo motivo, è fondamentale il ruolo del giurista nei contratti BIM: l’avvocato deve saper interpretare le esigenze tecniche in chiave legale e redigere testi contrattuali compatibili con la metodologia digitale.

I documenti contrattuali devono essere integrati con:

l’EIR (Employer Information Requirements): i requisiti informativi richiesti dalla stazione appaltante;

il Capitolato Informativo, allegato tecnico-giuridico parte integrante del contratto;

le indicazioni su formati, software, livelli di dettaglio, scadenze, ruoli.

L’avvocato può:

verificare la coerenza legale della documentazione BIM con il Codice dei Contratti;

supportare l’impresa nella valutazione dei rischi contrattuali;

scrivere clausole specifiche su responsabilità, consegne digitali, riserve e gestione delle modifiche;

aiutare a studiare metodi per prevenire il contenzioso e tutela del cliente pubblico o privato.

Appalti pubblici. La soglia di anomalia delle offerte può variare fino all’aggiudicazione anche in caso di inversione procedimentale.

 

La Corte costituzionale, con la sentenza n. 77/2025, ha dichiarato la legittimità dell’art. 108 comma 12 del Codice dei contratti pubblici, rilevando che la soglia di anomalia può variare nel corso della gara fino all’aggiudicazione, anche nel caso di inversione procedimentale, in cui la determinazione della soglia viene determinata due volte, la prima al momento dell’apertura delle offerte economiche, la seconda al momento della verifica dei requisiti.

Locazioni brevi: il TAR boccia l’obbligo di identificazione visiva.

 

Con la sentenza n. 10210, depositata il 27 maggio, il TAR del Lazio ha annullato la circolare del Ministero dell’Interno che imponeva ai locatori l’obbligo di identificare personalmente e fisicamente gli ospiti al momento dell’ingresso.

Sismabonus acquisti: plusvalenza non tassabile per le cessioni successive alla prima.

Secondo la risposta n. 137/2025 dell'Agenzia delle Entrate, le vendite di immobili oggetto di interventi di riqualificazione sismica, realizzati con benefici fiscali come il super sismabonus acquisti, non generano automatica imposizione sulla plusvalenza in caso di rivendita dopo cinque anni. L’agenzia chiarisce, infatti, che la plusvalenza si applica esclusivamente alla prima cessione a titolo oneroso effettuata dal costruttore al privato e non si estende alle cessioni successive se avvenute dopo 5 anni.

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Società – aumento di capitale con utilizzo del credito dei soci verso la società.

La Corte di Cassazione, con un’innovativa sentenza del 19 febbraio 2018, ha riconosciuto la possibilità che l’aumento di capitale di una srl possa essere effettuato anche mediante l’utilizzo del credito vantato dai soci verso la società. Si tratta del caso in cui, in un momento di indebitamento eccessivo della società, uno o più soci abbiano finanziato la società con un prestito. Ebbene, in un caso del genere l’importo prestato dai soci può essere loro restituito solo dopo la soddisfazione degli altri creditori. Per il motivo predetto, gran parte della giurisprudenza di merito e una datata sentenza della Corte di Cassazione avevano stabilito che il credito dei soci verso la società non potesse essere utilizzato in compensazione del credito della società relativo al pagamento dell’importo dovuto per la sottoscrizione di un aumento di capitale. Con la sentenza sopra richiamata, la Corte di Cassazione ha, invece, ritenuto che l’aumento di capitale possa essere effettuato legittimamente utilizzando in compensazione il credito nei confronti della società.

La "pergotenda" è soggetta al permesso di costruire ?

La cosiddetta “pergotenda”, così denominata anche dai giudici ordinari e amministrativi, ossia la tenda che funge da pergolato, per la copertura di spazi esterni, è soggetta al permesso di costruire o deve rientrare nell’ attività edilizia libera? Ebbene, secondo una recente sentenza del TAR Lazio – Roma, del 22 dicembre 2017, la pergotenda è soggetta al permesso di costruire quando l’opera principale è costituita dalla struttura in sé e non dalla tenda. Nel caso esaminato dal TAR l’area coperta risultava estesa 80 mq. e la struttura era sorretta da pali in metallo lunghi 18 metri. L’orientamento del Consiglio di Stato sulla pergotenda è di segno opposto, come si evince dalla lettura delle sentenze del 25.1.2017 e dell’11.4.2014.